四种方式准确的平方英尺可以影响物业的财务状况和会计实务

作者:Robert Ladner SDI的存在

商业地产物业经理的职责是多种多样的, 从管理入住率, 租户的关系, 安全问题和建筑财务. 所有这些功能中使用的一个常见但经常被忽视的数据来源是房产的平方英尺. 虽然从租赁和占用的角度来看很简单, 准确的面积对增加收入和为你的财产提供合理的财务和会计决策的影响是值得的:

增加你的财产的市场价值

从所有权的角度来看, 增加房产价值的最快方法是增加可出租的平方英尺, 因为建筑物的价值是基于未来的现金流. 工业认可的BOMA建筑测量标准的演变-最近的版本包括1996年, 2010年和目前的2017年BOMA标准-允许物业的可出租平方英尺(RSF)随时间变化. 例如，2010年和2017年BOMA之间的标准对共享舒适空间的描述不同. 对业主来说有些意外, 房产的RSF的变化可以达到之前测量空间的10%，这可以转化为建筑物的附加价值.  尤其是在房地产交易中, 根据最有利的BOMA标准测量房产的平方英尺对买卖双方都有好处:准确的平方英尺可以让卖家最大化其价格点, 同时防止买家出价过高.

增加租金收入

从物业管理的角度来看, 准确的平方英尺提供了一个无可争议的机制，以增加租赁谈判期间的租金收入. 第一个, 使用准确的面积和租户信息, 您的房产的堆叠计划将清楚地确定即将到期的租户租约. 现在是介绍重新计算的建筑面积的最佳时机, 目的是提高租金. 你怎么做是你的决定:在租赁谈判期间, with the right RSF you will be able to reduce line items that are deemed shared space (a new fitness space amenity 例如); and raise rent costs based on this industry-accepted BOMA standard recalculation number.

减少营运开支

一些建筑服务的成本依赖于精确的平方英尺数, 这样你的财产才算合理. 维护合同, 知道你的可清洁面积将确保你只支付可清洁, 可行走的空间——不是柱子或电梯井! 也, 你的大楼的公用事业费用(暖通空调)在年底合计起来, 用建筑的总消耗量除以平方英尺. 管道用品费用也可以根据准确的占用每平方英尺的比例估计.

成功的年度审计

作为你年度审计的一部分, 在将估计的运营费用和税收与租户的实际费用相协调时，“BOMA数字”就起作用了. 这个神奇的数字最好是基于精确的平方英尺, 因此，调和运营和税务费用分摊在最大的租赁面积上. 重要的是要有准确的平方英尺可用来支持这个过程.

不用说，要达到上述结果, 您需要确保您正在使用最准确的平方英尺的财产! 想想你上次重新计算你的房产的平方英尺是什么时候, 以及是否使用BOMA 2017标准. 租户空间随着时间的推移而变化，不断发展的BOMA标准将允许您以不同的方式和战略地为您的财产考虑您的空间.  在最新的BOMA 2017标准中, 例如, 有屋顶甲板的建筑物, 阳台, 租户的设施也会有很大的变化，他们的可出租面积.

上述场景展示了准确的平方英尺信息如何为物业管理决策提供信息，并产生真正的财务影响. 请注意，如何使用您的平方英尺信息可能取决于您在该物业中的角色:

房屋所有权 也就是说，正在寻求出售物业将希望增加平方英尺，以最大限度地提高物业的估值.

物业经理 在重新谈判租客和新租客合同时，是否会利用平方英尺, 增加收入.

租赁经理 可能会发现一个难题，因为可出租面积的增加可能会导致高负荷系数，但根据2017年BOMA标准，您的负荷系数可以根据需要设置上限.  租赁经理将受益于获得准确的可出租面积(包括经纪人邮件和营销计划)是有益的. 对于潜在的租户和他们的经纪人来说，在与一个完全符合BOMA标准的衡量标准进行谈判时，他们很难与你的数字争论. 此外，更高的RSF意味着更高的佣金!

这些场景中的常见关键数据都是精确的平方英尺. 在管理一处房产的财务状况中，有这么多的利益涉及这么多的各方, 你的房子的平方英尺是一个黄金数字，它一年四季都在增长.

有关如何为您的财产使用平方英尺信息的其他审查, 考虑BOMA的教育课程 http://dfrl.ngskmc-eis.net/home/education.